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作者:易互动热点资讯 时间:2017-07-05 17:58 来源:www.yihudong.net
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  【财新网】(作者 左俊义)随着调控持续收紧,房地产市场徐徐“牛转熊”,观望的、抄底的、套现的,每一个交易行为背后,都有着交易双方对所处城市房地产行情的判定在支撑。

  房地产市场的交易和股票市场的交易有相似之处,好比价格都需要成交量的配合,只有成交量明显提升的价格上涨才是可持续的。

  所以,按照各城市成交量和房价的组合关系,就能大致判定城市房地产走势是否比较健康。

  那么,目前哪些城市需要规避可能的风险呢?

  房地产熊市的三阶段

  假如房地产市场进入景气下行的周期,销量和房价的可能会怎么变动?一般来说,假如房地产市场景气下行,市场大约会经历三个阶段:量升价跌、量贬价平、量平价跌。

  在房地产景气下滑的过程中,在第一阶段,有前瞻性的房地产企业率先降价、实现存货变现,这样就可以手持大把现金来应对后面的行业寒冬。这一阶段的房地产市场表示为量升价跌。

  到了第二阶段,观望情绪最先蔓延,“后知后觉”的房地产企业就算继承调整价格,热点话题,对销售的刺激作用也非常有限,因为购房者买涨不买跌,他们会继承观望后续是否有更低的价位出现,这时销量一般会持续萎缩直至达到只有刚需的地量水平,但即便这样,房地产企业也不会降价,这一阶段市场表示为量贬价平。

  到了第三阶段,会出现行业的寒冬,随着销量达到地量水平,之前没有及时去化、资金链紧绷的房地产企业面临两个选择:一是大幅降价完成销售,二是将楼盘低价卖给其他开发商。因此,这个阶段房价会继承下行,这一阶段表示为量平价跌。

  末了则是新一轮房地产市场景气周期的出现,鞭策因素可能是投机客入市、央行调低房贷利率、政府放松房地产调控办法等。

  举例说明:上一轮房地产调整周期中的北京——2010年下半年,北京大体是量升价跌的阶段,这一阶段开发商通过降价实现快速去化;2011年上半年,大体是量贬价平阶段,社会热点话题,开发商即使降价也不会刺激销售,因此价格大体持平、同时销量逐渐萎缩;2011年下半年和2012年上半年,大体是量平价跌阶段,销量回落到只有刚需入场的地量水平,同时开发商为了回笼现金会进行大幅度的降价来促进销售(拜见图1)。

  现阶段哪些城市在量缩价跌?

  那么,本轮房地产调控期间,各城市的楼市走向如何。

  假如把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图,那么,各城市的销量和房价的组合关系一般存在三种类型:第一类量缩价跌;第二类量缩价升;第三类量价齐升。

  好比,按照各紧张城市5月的销量环比和房价环比,那么各城市紧张分布在三个象限中(拜见图2):第一类城市量缩价跌,这类城市分布在左下角的第三象限中;第二类城市量缩价升,这类城市分布在左上角的第二象限中;第三类城市量价齐升,这类城市分布在右上角的第一象限中。当然,5月还有一个城市是量升价跌的,那就是上海,在右下角的第四象限中,但这类情况一般比较罕见,不作重点分析。

  现阶段各城市的买房策略

  投资股票的人都知道,成交量对后续价格走势的影响很主要,假如成交量萎缩,说明想要建仓买入该股票的人气不足,价格很难出现上涨动能。买房也是如此。现阶段,哪些城市需要观望,哪些城市比较危险,可以从成交量角度做个分析。

  1、规避量缩价跌的城市:北京、苏州、厦门

  首先要规避的城市就是量缩价跌的城市,这类城市已经有比较浓的观望情绪,典型的代表是北京、苏州和厦门(拜见表1)。

  这类城市后续的房价走势可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降价不能刺激销售的环境下,没有房地产企业会进行降价;随后则是销量持续萎缩至地量水平,这时房地产企业为了拿到现金保命,会再次进行大幅降价。因此,现阶段,这些城市的房产不必急于入手。

  2、警惕量缩价升的城市:广州、东莞、济南

  除了量缩价跌的城市要规避以外,还有一类城市表示为量缩价升,这类城市房价上涨的可持续性存在疑问。

  因为量缩价升背后的原因可能有两种:一种是房价的上涨已经超过了很多刚需购买者的购房能力,好比随着房价的上涨,很多刚需发现本身的首付款已经远远不够了,这时成交量会下来;另一种是房价的上涨紧张是由供应的收缩引发的,好比近期新开楼盘比较少。

  岂论是上述哪种情况,这类城市后续的房价上涨空间是有限的。假如是第一种情形,那么随着刚需的购房能力受到影响,后续的成交量会持续萎缩;假如是第二种情形,随着房价上涨,政府必定会要求开发商不能捂盘、也会加大土地市场供给不变市场预期。总之,这类城市就跟无量飙升的股票一样,一旦上车就轻易被套牢。

  从5月的销量和房价来看,量缩价升的城市紧张是广州、东莞、济南,武汉、大连、杭州也有类似情况,但不如前三个城市严肃(拜见表2)。这类城市房价持续上涨的支撑不足,建议不必着急上车。

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【编辑:易互动】
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